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武汉贷款利率降了,那你的还款利率降了吗?

文章附图

  3月26日0时起:武汉市新签约的按揭贷款执行利率定价为(5年期以上LPR定价为4.6%):


  首套:LPR+60BP=5.2%;


  二套:LPR+80BP=5.4%。


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  来看看武汉利率的前世今生。


  让大家区分清楚什么是基准利率,什么是LPR利率。


  旧利率计算方式


  1、法定基准利率(2019年8月之前的利率)


  存贷款基准利率是央行制定的,央行2015年10月24日基准利率:


  1年以内(含1年),年利率4.35%,1年到5年(含5年),年利率4.75%,5年以上,年利率4.90%。


  在2017-2019,大部分人的首套房利率上浮20%、30%指的就是在基准利率的基础上上浮的,如:


  首套,上浮20%,五年期以上的贷款利率就是4.9%*120%=5.88%,


  首套,上浮30%,五年期以上的贷款利率就是4.9%*130%=6.37%


  最高的还有上浮40%的,在2019年最高峰时期,部分银行,二套房上浮40%,即4.9%*140%=6.86%


  这六个点左右的房贷利率是真的 “狠的不行”


  武汉的贷款利率一直在全国各省中都算是数一数二高的。(我说的很委婉,其实可以用最高来形容)


  新利率


  2、LPR利率(2019年8月之后的利率)


  目前的利率计算方法是


  房贷利率=LPR+加点


  首先介绍什么是LPL。


  贷款市场报价利率(Loan Prime Rate, LPR):LPR是由具有代表性的18家银行共同报价产生,计算方法为去掉一个最高价和一个最低价,最后算术平均得出,每月20日重新报价计算,可以简单解读为,这是一个市场化利率的意思,它是根据市场供需关系来波动的,可能升高,可能降低。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种 。


  目前市场上面的LPR在降低,但不排除以后会上升。


  2019年8月中国人民银行首次发布LPR公告以来,至今LPR出现4次下跌,最近一次下跌就是上个月--2022年2月21日,当月1年期LPR下跌至3.70%,5年期以上LPR下跌至4.60%,此后每个月20日央行都会重新报价计算。大家可以在中国人民银行网站查询LPR是否有变动。


  图片


  图片


  LPR大家已经懂了,那么什么是BP加点。


  BP是basic point的缩写,中文通常叫做基点,是指一个百分点的百分之一。


  例如目前的lpr利率为


  首套:LPR+60BP=5.2%;


  二套:LPR+80BP=5.4%。


  意思就是


  首套:4.60%+0.6%=5.2%;


  二套:4.60%+0.8%=5.4%。


  贷款利率方式的变更:


  2020.2月29日,工商银行、中国银行、建设银行、招商银行等商业银行发布通告:


  从2020年3月1日起,银行所有存量房贷利率的计算方式将发生改变,从过去基准利率*折扣的方式(简称存量浮动利率),转换为“LPR+点”或者“固定利率”模式,办理时间从3月1日开始至8月31日。


  通告同时也正式公布了存量房贷款从基准利率转换为LPR加点计算方式的细则。


  这意味着,每个人有且只有一次机会选择是否更改利率方式。


  有些人在2015年前购房,利率可能在之前4.9%基准利率的情况下还要打八折九折,可以选择不更改利率方式。


  在2018、2019买房,4.9%的基础上上浮20%、30%、40%,的人大部分换成了LPR,因为目前的潮流是在降息。


  正在还款的利率到底降没降?


  那么武汉市贷款利率降为首套5.2%和二套5.4%,你的利率降了吗?


  用例子来说话大家会比较好理解。


  小A在2018年购房,贷款30年,当时的利率是4.9%基准利率上浮了20%,即4.9%120%=5.88%


  计算出转换的加点:小A在2020年3月将利率从基准利率的更改为lpr利率


  5.88%=当时2019年12月的LPR4.80%+1.08%,从中可计算出来加点为108bp。


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  贷款合同内容↑


  在变更的贷款合同中,你的加点是固定死的,也就是你当时变更换算后和银行签的是108bp点,那么你永远都是108bp加点(大家和银行签约的加点是多少就永远是这个加点,比如103加点就一直是103加点,98加点就一直是98加点)。也就是不管武汉市怎么降BP点,你的108bp加点都不会变。即文章开头的本次降息--降的是加点,首套利率的BP点降低到了现在的60bp,二套贷款利率的bp点降为80bp。所以这次降息对于那些正在还款中的人来说利率并没有降低!


  那么到底怎样你才能降低贷款利率?


  回答是:只有中国人民银行降低LPR市场报价利率,那么你的贷款利率才会降低。


  房贷利率=LPR+加点。所以在你和银行签订了固定死的加点之后,你只能等待央行降低LPR,来降低你正在还款的利率了。


  好消息是今年2月份咱们的LPR从4.65%降低成了4.60%,也就是你的还款利率降低了0.05%。当然这个不是实时生效的,那难道是下个月生效吗?并不是!在你的贷款合同中,是每年的1月1日实施变更后的利率。


  图片


  某贷款合同实拍↑


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  大家可以打开自己的贷款合同看看。也就是说虽然二月LPR从4.65%降低到4.60%, 你的bp加点固定死,那么你只能等到明年的1月1日还款利率才会降低0.05%,还款数目才会减少。


  所以好多人说为什么武汉楼市利率降了,LPR也降了,为什么我的还款还没少呢,其实就是贷款利率变更生效时间的问题。


  所以说银行和资本并没有那么容易让我们占到便宜。武汉市就是为了降低目前买房人的负担,所以降低了首套二套的加点,但是正在还款人的加点并没有变化,且签订了贷款合同的人,是多少加点就是固定的,你的还款利率只能根据LPR的变动而变动,且利率的变动次年1月1月才生效,目前大的趋势是LPR在未来会降低,那么在更远的未来LPR会不会又涨回去呢?这是个值得大家思考的问题。


文章分类: 新闻动态
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